Operações de comercialização de imóveis prontos e em construção devem ter financiamento diferenciado

Submitted by eopen on ter, 17/07/2018 – 19:15 O financiamento da compra de imóvel pronto deve ser diferente do
financiamento de imóvel ainda em construção, já que em obra concluída
não se aplica o índice setorial previsto no contrato, mas sim, o índice
oficial. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não
acolheu o recurso de uma imobiliária e acabou manteve decisão de
segunda instância que entendeu que o Custo Unitário Básico (CUB) é
aplicável tão-somente aos contratos de comercialização de imóvel
anteriores à conclusão da obra, uma vez que visa refletir a variação do
preço dos insumos utilizados na construção civil, situação que não se
verifica no caso em questão, já que o comprador adquiriu o imóvel
pronto e acabado. Segundo informações do processo, o comprador
opôs embargos à execução hipotecária (tipo de processo), movida pela
construtora, argumentando a aplicação de encargos abusivos na escritura
pública de compra e venda de imóvel e confissão de dívida com contrato
acessório de hipoteca firmada entre eles. Em primeira
instância, o pedido foi julgado procedente para determinar que a
correção monetária incida anualmente com base no Índice de Preços ao
Consumidor (IPC) e os juros sejam calculados sob a forma simples,
excluída sua capitalização. A construtora apelou da sentença.
O Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJ/SC) proveu
parcialmente à apelação ao entendimento de que é possível proceder
reajuste mensal do débito, tendo em vista que a Lei 10.931/04, ao fazer
referencia aos pactos de comercialização de imóveis, contemplou tal
hipótese. Para o TJ as operações de comercialização de imóveis devem
ser equiparadas àquelas do sistema de financiamento imobiliário para
admitir a capitalização de juros. Inconformada, a imobiliária
recorreu ao STJ alegando a possibilidade do CUB como fator de correção
monetária no contrato estabelecido entre as partes e a capitalização
mensal dos juros, já que a legislação equipara as construtoras às
entidades autorizadas a operar no sistema financeiro imobiliário, onde
é permitida a capitalização na forma requerida. Ao analisar a
questão, o relator ministro Sidnei Beneti destacou que o CUB,
juntamente com Índice Nacional do Custo da Construção Civil (INCC),
reflete a variação dos preços dos materiais de construção e da
mão-de-obra do setor, portanto, é o índice usado por construtoras
incorporadas para manterá a comutatividade monetária nos contratos de
financiamento imobiliário. Porém, quando a construtora comercializa o
imóvel com a obra finalizada, não é razoável a utilização do referido
índice, já que não há influencia do preço dos insumos da construção
civil e todo o custo da obra já encontra-se contabilizado no valor de
venda do imóvel. O ministro Beneti ressaltou, ainda, que a
decisão de segunda instância não negou à construtora a igualdade de
condições na contratação com os demais agentes do SFI, e permitiu a
capitalização dos juros. No entanto, só a permitiu sob a forma anual,
em razão de que a norma que prevê a capitalização mensal é restrita às
instituições que atua, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional. Fonte Superior Tribunal de Justiça