Direito Imobiliário: O condômino antissocial, punições previstas no Código Civil e outras disposições

20 de agosto de 2021

Um dos grandes problemas, na esfera da convivência social nos condomínios edilícios, é o comportamento dos condôminos, em especial aqueles que desrespeitam a convenção de condomínio e o regimento interno, e principalmente a lei do silêncio, ou possuem atitudes contrários ao convívio social ou à própria sociedade.

O legislador do novo Código Civil foi prolixo em utilizar as chamadas cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real significado e delimite sua extensão. O art. 1.337 do novo Código Civil, por exemplo, possui diversas cláusulas abertas: “reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado comportamento antissocial”, “incompatibilidade de convivência”.

Ao examinarmos o art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil, concluímos que o dispositivo faculta que o síndico aplique multa ao condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento antissocial, limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção ou de prévia deliberação assemblear dos demais condôminos.

A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum. Da análise de tais características, fica claro que a multa do art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil não se presta ao controle da inadimplência, por exemplo.

Vale frisar, não basta que a conduta seja antissocial, hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo. Deve haver, também, uma reiteração da prática faltosa.

Como exemplos de comportamento antissocial de condôminos, podemos relacionar os seguintes: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; atentado violento ao pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; superuso da unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.

Cabe aqui relatar o que seria o condômino antissocial, quer dizer contrário à sociedade (condominial); aquele que se opõe ao convívio social; insociável; contrário à organização, costumes ou interesses da sociedade.

BARULHOS INTERNOS E EXTERNOS

Barulho Externo vindo de estabelecimentos não comerciais; quando o barulho externo vem de um estabelecimento não comercial, como uma residência, por exemplo na mesma rua do condomínio, deve-se chamar a polícia e buscar respaldo na lei federal número 3.688, de 3 de outubro de 1941, no capitulo IV.

Barulho Interno, vindo de vizinhos do próprio condomínio; A lei federal nº3.688 de 23 de outubro de 1941 determina, em seu capítulo IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.

Cabe lembrar, que existe também um limite para o nível de ruído em geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é garantido pelo Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:(…)IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

De toda forma, é consenso comum jurisprudencial, que a norma condominial não poderá ser confrontada com a norma federal, ou seja, se a lei do silêncio prevê, que não se perturbe o sossego público, após as 22 horas, mesmo que exista previsão na convenção que festas poderão ser promovidas até às 2:00hs da madrugada, o que valerá é o disposto em Lei Federal, Estadual ou Municipal, e não na convenção de condomínio (lei federal nº3.688 de 23 de outubro de 1941).

Entretanto, no intuito de solver os problemas das variantes do condomínio edilício, torna-se primordial a elaboração de uma convenção do condomínio de forma eficiente e clara. Este é o instrumento alicerce onde se tem a ocasião mais propícia para se regular a vida condominial.

Todos os eventuais e prováveis conflitos nascedouros dos interesses comuns podem ser capitulados neste documento, de sorte a evitar-se desentendimentos, desde os sujeitos à discussões brandas, quanto aos acalorados, passíveis de submissão ao Judiciário.

QUORUNS ESPECIAIS

Importante ressaltar, que determinadas situações previstas na Lei Civil, dispõe um quórum especial para definições em votações nas assembleias.

E quais os quóruns especiais? Para constituição de condomínio:

2/3 (dois terços) das frações (art. 1333) Para aplicação de multa aos condôminos que contrariam os incisos II a IV, do art. 1.336, se a convenção for omissa a respeito: 2/3 dos condôminos restantes (art. 1.336, §2º)
Para condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres: ¾ (três quartos) dos condôminos restantes (art. 1.337)
Para realização de obras voluptuárias: 2/3 (dois terços) dos condôminos (art. 1.341, I)
Para realização de obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341, II)
Para realização de acréscimo às edificações existentes:2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.342)
Para construção no solo comum ou de outro pavimento com novas unidades: unanimidade dos condôminos (art. 1.343)
Para destituição do síndico: maioria dos presentes (art.1.349)
Para convocação de AG ordinária se o síndico não o faz: ¼ (um quarto) dos condôminos (art. 1.350, §1º)
Para alteração da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno: 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351)
Para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária: unanimidade dos condôminos (art. 1.351)
Para convocação de AG extraordinária pelos condôminos: ¼ (um quarto) dos condôminos (art. 1.355)

Cabe lembrar, com relação à punição do condômino infrator por conduta antissocial, que multa por comportamento antissocial no condomínio, exige direito de defesa.

O descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337), mas para a aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa.

ENTENDIMENTO DO STJ

No entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para que exista o dever de punição e multa ao condômino antissocial, deverá antes este ser notificado.

Em um caso discutido recente, a cobrança da multa foi afastada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ao fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do proprietário.

Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, o qual recebeu apenas a notificação para pagamento.

No STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condômino. Bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência.

Entretanto, para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.

Salomão apontou a existência de correntes doutrinárias que, com base no artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe em maior evidência a importância do contraditório.

Por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, acrescentou Salomão, “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”.

EXLUSÃO DO CONDÔMINO

Quanto à exclusão do condômino, cabe ao juiz tal decisão, ante certos acontecimentos no microcosmo condominial. De acordo com o Novo Código Civil, em seu artigo 1.337, parágrafo único, estabelece-se que:

O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia ou mesmo ser forçado a se retirar do condomínio, em prol da paz social e direito de convivência.

Assim, para que haja uma punição ao condômino infrator, o horário de silencio e também o regimento interno, deve ser também respeitado os trâmites para um procedimento regular, ou seja, notificação, conduta reiterada do condômino infrator, votação em assembleia com quórum de 2/3, multa, direito de defesa do condômino infrator, multa de 5 à 10 taxas condominiais, ação judicial e até mesmo exclusão do condomínio, em casos extremos.

Bernardo César Coura