O sonho da maioria das pessoas é a aquisição da casa própria. Para aqueles que têm melhor saúde financeira, o ramo imobiliário se traduz em investimento, que pode gerar renda no campo da construção civil, dos aluguéis ou da simples valorização do bem pelo decurso do tempo.
Que o investimento em bens imóveis é seguro e lucrativo todos nós sabemos, entretanto, as transações podem se tornar um inimigo, se pactuadas de maneira incorreta ou deficiente.
Seguem abaixo algumas cautelas recomendadas aos compradores e vendedores de bem imóvel, com base na maioria das dúvidas apresentadas pelo contratante e, ainda, apontamentos sobre o trâmite prático da compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis.
1 – Diferenciar compromisso de compra e venda de escritura pública
Não é raro ouvirmos a expressão “imóvel sem escritura“, mas o que isso significa? Bem, a escritura pública é o único meio pelo qual o proprietário pode transmitir a propriedade de seu imóvel a outra pessoa, e essa deve ser lavrada junto ao tabelião de notas e protesto, comparecendo comprador, vendedor e testemunhas para assinatura do instrumento.
Cabe ressaltar que não existe compra e venda de bem imóvel por contrato particular, o título nunca será apto a registro, portanto, inapto também a produzir efeitos perante o registro imobiliário. Trata-se de prática costumeira de alguns vendedores para ludibriar compradores leigos e driblar pagamento de impostos.
Já o compromisso de compra e venda, que é aceito pelo ordenamento jurídico vigente, se trata de acordo entre comprador e vendedor de que o primeiro irá adquirir o imóvel com pagamento parcelado e, ao final dos pagamentos, se compromete o vendedor a outorgar escritura pública ao comprador.
2 – Ter a escritura não significa ser dono do imóvel
A outorga de escritura pública do vendedor ao comprador significa que as partes manifestaram o desejo de realizar a transação imobiliária, todavia, isso não é suficiente para que o negócio jurídico produza efeitos no mundo exterior.
“Só é dono quem registra”
A frase acima reflete claramente a realidade. A escritura pública, se não levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca, não é capaz de transmitir a propriedade do imóvel e, mais, o vendedor pode outorgar várias escrituras do mesmo imóvel a pessoas diferentes, e quem será realmente o dono? Aquele que primeiro recebeu escritura? A resposta é “não”.
O dono será aquele que primeiro levará a registro, daí a importância do registro imobiliário, pois nele está contida a verdade registraria, a realidade do imóvel, bem como o histórico de suas transmissões.
3 – Tenho um imóvel registrado em nome de desconhecido, o que fazer?
É muito comum que pessoas habitem imóvel adquirido por meio de contrato particular com o antigo morador, todavia, não é ele quem consta como proprietário do imóvel na matrícula (que é o documento emitido pelo Registro de Imóveis que contém o histórico do bem).
Bom, para regularização deste imóvel, temos três saídas:
a) Procurar o antigo proprietário (caso esteja vivo) para tentar a outorga de escritura diretamente ao atual morador;
b) No caso de morte do proprietário e inventário em andamento, proceder à intervenção no processo, exibindo o histórico de contratos que fizeram o imóvel chegar até as mãos atuais e requerer um alvará judicial para transferência do bem;
c) caso não seja encontrado o antigo dono ou seja desconhecido, o remédio que pode se prestar a solucionar o caso é a ação de Usucapião, desde que atendidas as exigências de prazo, justo título e boa-fé, assim como metragem do imóvel.
4 – Sempre verificar a procedência do imóvel
As obrigações fiscais (IPTU) do imóvel são capazes de fazer com que o mesmo seja revertido em face da Prefeitura;
Existem alguns ônus que podem recair sobre o imóvel que, se não observados em momento anterior à aquisição, podem se transformar em prejuízo.
Portanto, necessário se faz sempre consultar todos os órgãos responsáveis pela fiscalização de imóveis e verificar se há alguma restrição. Se houver, não compre!
5 – O acompanhamento de um advogado
Ter um profissional acompanhando qualquer transação imobiliária sem dúvida é benéfico a todos. O acompanhamento jurídico de negócios entre imóveis evita prejuízos e até mesmo riscos de golpes praticados no mercado.
Considere o valor deste serviço como anexo ao valor do imóvel a ser comprado, pois ele se tornará mínimo diante do valor de um prejuízo experimentado no caso de contratação desacompanhada de profissional.
Sucesso e bons investimentos a todos!
Autor do Artigo
OAB 361062/SP
Advogado especialista na área cível, em Inventários e Partilhas, Direito de Família e Direito Imobiliário.
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