Lei de Incorporação Imobiliária: Saiba mais!

Quer saber mais sobre a Lei de Incorporação Imobiliária?

A incorporação imobiliária é o processo que envolve o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, como edifícios residenciais, comerciais ou mistos, por meio da união de recursos e planejamento. Esse procedimento inclui desde a aquisição do terreno até a aprovação dos projetos, construção e comercialização das unidades. Os incorporadores são responsáveis por idealizar e executar o projeto, assumindo os riscos e as responsabilidades.

Em 2023, o número de vendas de imóveis cresceu 32,6%, impulsionado principalmente pelo programa habitacional Minha Casa, Minha Vida e pelo aumento da demanda por imóveis de médio e alto padrão. Muitas incorporadoras têm se concentrado em grandes cidades e segmentos de baixa renda e imóveis compactos, destacando o crescimento das habitações populares e o mercado de luxo.

Dados recentes da ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) mostram que as vendas de novos imóveis registraram 173.352 unidades nos 12 meses até fevereiro de 2024, representando um aumento de 40,4% em comparação com o ano anterior. Esse desempenho reflete uma maior confiança dos consumidores e melhores condições de financiamento, especialmente para a classe média e baixa.

Contudo, o setor ainda enfrenta desafios, como o acesso a financiamento para compradores de renda média e a necessidade de fontes alternativas de funding, como a securitização imobiliária. A adoção de práticas sustentáveis e o uso de tecnologias, como energia solar, também têm sido tendências emergentes no mercado​.

Por isso, continue com a gente para entender o que são as incorporações imobiliárias, como funciona o processo e quais as principais mudanças da lei.

O que são as incorporações imobiliárias?

Como foi visto, as incorporações imobiliárias são o processo de desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, que une recursos financeiros e planejamento para execução e venda de futuras unidades. Na prática, trata-se de transformar terrenos em edificações, como prédios residenciais, comerciais ou mistos. Os incorporadores são os responsáveis por conceber, planejar e gerenciar essas obras, assumindo os riscos e responsabilidades ao longo do projeto.

Esse processo é essencial para a urbanização e modernização das cidades, proporcionando novas habitações e espaços comerciais, além de contribuir para o crescimento econômico e social. Envolve múltiplas fases, como a aquisição do terreno, a criação do projeto arquitetônico, a obtenção de aprovações legais, a construção e, finalmente, a comercialização das unidades (fonte: Seazone).

Como funciona o processo de incorporação imobiliária?

O processo de incorporação imobiliária envolve uma série de etapas organizadas que culminam no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, desde a concepção até a venda das unidades prontas. Aqui está um resumo de como ele funciona:

• Identificação e aquisição do terreno: O primeiro passo é a escolha de um terreno adequado para o projeto. A incorporadora avalia o potencial do local, considerando fatores como a demanda por imóveis na região e o zoneamento urbano. Após essa análise, o terreno é adquirido para o início do projeto.
• Estudo de viabilidade: Antes de iniciar a construção, a incorporadora realiza um estudo de viabilidade econômica e técnica, que avalia o retorno financeiro do empreendimento e sua adequação ao terreno. Isso inclui aspectos como o custo da obra, a previsão de vendas das unidades e a aceitação do mercado.
• Planejamento e aprovação: Após a aquisição do terreno, a incorporadora elabora o projeto arquitetônico e submete às autoridades competentes para aprovação. Isso inclui o cumprimento de normas municipais, estaduais e federais, como o código de obras, leis ambientais e de zoneamento.
• Registro da incorporação: A incorporação imobiliária precisa ser registrada em cartório. Para isso, a incorporadora deve apresentar uma série de documentos, como o título de propriedade do terreno, o projeto aprovado e o memorial de incorporação, que detalha o empreendimento e suas unidades autônomas. Após o registro, a incorporadora está autorizada a iniciar a comercialização das unidades.
• Construção do empreendimento: Com todos os documentos aprovados e o registro feito, inicia-se a fase de construção. A incorporadora contrata uma construtora para realizar a obra, que pode ser comercializada ainda na planta. Durante esse período, os compradores das unidades acompanham o andamento da construção, e a incorporadora deve cumprir os prazos estabelecidos.
• Comercialização das unidades: A partir do registro, a incorporadora pode começar a vender as unidades do empreendimento. Essas vendas podem ocorrer durante a fase de construção (venda na planta), o que permite à incorporadora obter parte do financiamento necessário para concluir a obra.
• Entrega e regularização: Após a conclusão da construção, a incorporadora realiza a entrega das unidades aos compradores e regulariza o empreendimento, com a obtenção do “Habite-se”, documento que atesta que o imóvel está apto para ser habitado. Em seguida, são emitidas as escrituras definitivas das unidades, transferindo oficialmente a posse aos compradores.

Esse processo garante a segurança jurídica para compradores e incorporadores, assegurando que as construções sigam padrões legais e que os direitos de ambas as partes sejam protegidos.

Quais as principais mudanças da lei de incorporação imobiliária?

A Lei 14.382/2022 trouxe uma série de inovações, visando modernizar e simplificar os processos relacionados às incorporações imobiliárias. Ela introduziu mudanças que afetam as obrigações dos incorporadores, o registro de incorporação, a constituição do condomínio edilício, e a obrigatoriedade de averbação do habite-se, entre outros pontos.

Além disso, a lei abrange procedimentos relacionados aos registros públicos de atos e negócios jurídicos (fonte:LBCA).

• Comissão de representantes: A nova lei torna obrigatória a formação de uma comissão de representantes dentro de seis meses a partir do registro do memorial de incorporação. Antes, muitos empreendimentos eram finalizados sem essa comissão, que tem o papel de acompanhar e fiscalizar o uso dos recursos por parte do incorporador. Ela deve ser composta por pelo menos três membros eleitos em assembleia ou designados no contrato de construção.
• Condomínio edilício: A lei resolve divergências anteriores ao determinar que o condomínio edilício é formalmente instituído a partir do registro da incorporação no cartório de imóveis. Além disso, há a simplificação dos documentos exigidos e a fixação de um prazo de 10 dias para que os registradores façam a análise e registro dos memoriais, acelerando novos lançamentos.
• Concretização da incorporação: De acordo com o artigo 33, a incorporação se concretiza com a venda formalizada ou oneração de unidades futuras, após a obtenção de financiamento ou início das obras. A lei também estipula que os documentos vencidos do memorial devem ser renovados em até 180 dias, e o incorporador só poderá negociar unidades depois de regularizar essa documentação.
• Averbação do habite-se: A carta de habite-se, emitida pela autoridade municipal, atesta que a obra seguiu todas as normas e está apta para uso. O incorporador é responsável pela averbação dessa construção e deve fazê-lo de forma correspondente às frações ideais da matrícula do terreno. Caso haja atrasos, ele será responsabilizado por eventuais perdas e danos.

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