Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento

A ação de despejo por falta de pagamento é um recurso jurídico utilizado por proprietários para retomar a posse de imóveis alugados quando o locatário não cumpre suas obrigações financeiras.

Segundo o levantamento Características dos Domicílios, divulgado pelo Censo 2022 do Instituo Brasileiro de Geografia e Estatística, um em cada cinco brasileiros vive em imóveis alugados. Nas últimas duas décadas, a proporção de pessoas que pagam aluguel aumentou de 12% para 20% (fonte: portal Isto É Dinheiro).

Esse crescimento reflete mudanças sociais e econômicas, mas também trouxe novos desafios, como o aumento de disputas relacionadas a pagamentos e ações de despejo. Esses conflitos evidenciam a importância de compreender os direitos e deveres de locadores e locatários.

Para compreender mais sobre o tema, no post de hoje vamos explicar como funciona a ação de despejo por falta de pagamento e quais são as alternativas para resolver a situação de forma eficiente e justa. Acompanhe!

O que define uma relação de locação?

A relação de locação é estabelecida entre duas partes: o locador, que é o proprietário do imóvel, e o locatário, que é quem aluga o bem para uso. Essa relação é regulamentada por um contrato de aluguel, que formaliza os direitos e deveres de ambas as partes.

Entre as principais cláusulas desse contrato estão o valor do aluguel, o prazo de vigência, os encargos como IPTU e condomínio, e as condições para rescisão. Também são definidos pontos como multas por inadimplência e responsabilidades pela manutenção do imóvel. Esse documento é essencial para garantir segurança e transparência na relação.

A Lei do Inquilinato e suas implicações

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) foi criada para regulamentar as relações de locação no Brasil, garantindo equilíbrio e segurança jurídica entre locador e locatário. Essa legislação estabelece os direitos e deveres de ambas as partes, definindo regras para contratos, reajustes de valores e outras condições que envolvem o aluguel de imóveis urbanos.

Conforme orienta o portal Estadão, essa lei protege tanto o proprietário quanto o inquilino, evitando abusos e assegurando que ambas as partes cumpram suas obrigações contratuais. A seguir, explicamos os principais direitos e deveres previstos para locadores e locatários.

Direitos e deveres do locador

O locador, como proprietário do imóvel, tem o direito de receber o aluguel pontualmente, exigir a devolução do bem em boas condições e solicitar garantias de pagamento, como fiadores ou caução.

Entre seus deveres, destacam-se entregar o imóvel em condições adequadas de uso, realizar reparos estruturais quando necessários e respeitar as condições estabelecidas no contrato. Além disso, o locador não pode alterar as regras contratuais unilateralmente, devendo sempre negociar alterações com o locatário.

Direitos e deveres do locatário

O locatário tem o direito de usufruir do imóvel conforme o combinado em contrato, além de exigir que o bem esteja em boas condições de habitabilidade. Outro direito importante é a proteção contra cobranças indevidas ou reajustes abusivos de aluguel.

Por outro lado, o locatário deve cumprir suas obrigações, como pagar o aluguel em dia, zelar pela conservação do imóvel e respeitar as cláusulas contratuais. Caso identifique problemas estruturais, o locatário deve informar imediatamente o locador para que as providências sejam tomadas.

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador só pode solicitar a desocupação do imóvel em situações específicas. Conforme o Art. 4º, durante o período estipulado no contrato, o locador não pode reaver o imóvel, salvo se houver algum motivo previsto na legislação.

O Art. 9º estabelece os casos em que o locador pode encerrar a locação (fonte: portal Quinto Andar):

• Por mútuo acordo: Quando ambas as partes concordam em rescindir o contrato.
• Infrações legais ou contratuais: Caso o locatário descumpra obrigações previstas no contrato ou na lei.
• Falta de pagamento: A inadimplência do aluguel ou de encargos permite ao locador entrar com ação de despejo.
• Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público: Se o imóvel precisar de obras indispensáveis que não podem ser realizadas com o locatário presente, ou caso ele se recuse a permitir a execução.

Além disso, o Art. 8º prevê que, se o imóvel for vendido, o novo proprietário pode denunciar o contrato e exigir a desocupação em até 90 dias, salvo nos casos em que o contrato contenha cláusula de vigência e esteja averbado na matrícula do imóvel.

Como funciona uma ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento jurídico utilizado para o locador retomar a posse de um imóvel alugado quando o locatário não cumpre suas obrigações financeiras. Veja como proceder:

Quais são os requisitos da ação de despejo?

Para ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento, é necessário que o locador comprove a inadimplência do locatário. Documentos como o contrato de locação, recibos de aluguéis vencidos e notificação de cobrança são fundamentais para sustentar a ação. A ação também deve ser formalizada por meio de um advogado ou defensor público, garantindo o devido processo legal.

Quanto tempo leva para fazer um despejo por falta de pagamento?

O tempo do processo de despejo pode variar dependendo da região e da complexidade do caso. Geralmente, pode levar de 6 meses a 2 anos. Contudo, se o locatário não apresentar defesa e estiver em flagrante inadimplência, o juiz pode determinar a desocupação do imóvel em até 15 dias, conforme situações previstas em lei.

É necessário notificar o inquilino antes da ação de despejo?

Sim, antes de ingressar com a ação, o locador deve notificar o inquilino formalmente sobre a dívida, dando-lhe a oportunidade de regularizar a situação. Essa notificação pode ser feita por escrito, por meio de cartório ou correspondência com aviso de recebimento (AR). Caso o locatário não quite os débitos, o processo de despejo poderá ser iniciado.

Quem não pode ser despejado?

Determinados locatários possuem proteção contra despejo, como aqueles que ocupam imóveis funcionais por vínculo empregatício enquanto a relação de trabalho estiver vigente. Além disso, imóveis rurais utilizados como moradia e produção agrícola podem ter prazos especiais para desocupação, garantindo o cumprimento de obrigações contratuais específicas.

Quem paga as custas do processo de despejo?

As custas processuais geralmente são de responsabilidade do locador, que é quem inicia a ação. No entanto, se a decisão for favorável ao locador, o locatário poderá ser condenado a arcar com as despesas do processo, incluindo honorários advocatícios, como forma de ressarcimento.

Precisa de advogado para entrar com ação de despejo?

Sim, é necessário contar com um advogado para ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento, pois trata-se de um processo judicial que exige conhecimentos técnicos e a correta aplicação das leis. Um advogado especialista em direito imobiliário é a melhor escolha, já que ele possui experiência nas especificidades desse tipo de ação, como a análise do contrato, a coleta de provas e o acompanhamento do processo.

O advogado também orienta o locador a cumprir todas as etapas legais, desde a notificação do inquilino até a execução da decisão judicial, garantindo que o direito à posse do imóvel seja assegurado de forma eficiente e dentro da lei.

Quanto um advogado cobra para fazer uma ação de despejo por falta de pagamento?

O valor cobrado por um advogado para realizar uma ação de despejo pode variar conforme fatores como a complexidade do caso, a região e o renome do profissional. Geralmente, os honorários podem ser fixados como uma taxa inicial ou como um percentual sobre o valor envolvido no processo (normalmente entre 10% e 20%).

Além disso, alguns advogados cobram por hora ou estabelecem pacotes para serviços jurídicos mais amplos. É importante discutir valores e condições com antecedência e, se necessário, buscar assistência jurídica gratuita por meio da Defensoria Pública em casos de dificuldade financeira.

Sendo assim, a ação de despejo por falta de pagamento é um recurso legal que garante ao locador o direito de retomar a posse do imóvel em casos de inadimplência. Para evitar situações conflituosas, é fundamental que ambas as partes conheçam seus direitos e obrigações, respeitando as cláusulas contratuais e mantendo uma comunicação clara. Em casos de dificuldades financeiras, buscar negociações pode ser a melhor alternativa para evitar a judicialização e preservar a relação de locação de forma justa e equilibrada.

Como impedir um despejo por falta de pagamento?

Segundo o portal Serasa, a única forma de evitar uma ação de despejo é pagar o aluguel e encargos sempre em dia, além de respeitar todas as condições previstas no contrato. Também é importante deixar o imóvel após o término do contrato ou quando solicitado pelo proprietário, conforme as regras estabelecidas. Em caso de dificuldades financeiras, buscar um acordo com o locador antes de acumular dívidas pode evitar conflitos e o início de um processo judicial.

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