A principal obrigação firmada entre locador e locatário é, sem dúvida, o pagamento dos aluguéis. Por outro lado, o descumprimento dessa obrigação é o maior entrave para o mercado de aluguéis de imóveis.
O chamado “calote” geralmente leva ao pedido de despejo, ou seja, uma ação específica que o locador se utiliza para a retomada do imóvel.
Junto com o despejo, vem a cobrança dos aluguéis atrasados.
O Novo Código de Processo Civil (NCPC) – Lei nº. 13.105, de 16.3.2015, simplificou e tornou mais rápido o processo de despejo.
Proprietários levavam até dois anos para o despejo dos inquilinos inadimplentes. Antes, o inquilino que deixava de pagar o aluguel precisava ser notificado duas vezes antes de ser despejado.
No caso do despejo por falta de pagamento – falamos já sobre o assunto nesse artigo, a principal mudança com o NCPC é em relação à rapidez das ações. Por exemplo, publicada a sentença, cabe apelação sem efeito suspensivo.
Anteriormente, era preciso aguardar 15 dias para que a apelação fosse interposta e, dependendo da Vara ou Comarca, cerca de um ano até que o juiz declarasse ter recebido a apelação.
Agora, o advogado do locador já poderá postular a execução provisória no dia seguinte à publicação da sentença.
Outras mudanças importantes:
1 – Tutela de evidência
A influência no NCPC pode ser percebida nas questões de tutela.
No caso de o locatário não reunir documentos suficientes para contestar a ação de despejo, caberá ao juiz conceder a tutela da evidência. O que implica em despejar primeiro, para depois colher as provas do locatário.
A tutela de evidência exige uma existência de probabilidade que o locador tenha razão, associada à existência de algum dos casos que a lei prevê como sendo da tutela da evidência.
2 – Ação Monitória no Despejo
Outra mudança foi em relação à possibilidade de propor o despejo por ação monitória. Anteriormente, esse procedimento só poderia ser utilizado para cobrar dinheiro ou entrega de coisa móvel do locatário.
Agora, além das hipóteses mencionadas, o locador poderá ainda exigir a entrega de coisa imóvel ou o cumprimento de ações de fazer ou não fazer.
No caso da ação de despejo por denúncia vazia, por exemplo, bastará ao advogado do locador juntar a cópia do contrato de locação e a cópia da notificação recebida pelo locatário, com pelo menos 30 dias, para já ter prova suficiente de que já é seu direito a retomada do imóvel.
O locatário terá 15 dias para cumprir a obrigação de entregar o imóvel. Se ele deixar passar o prazo, a execução será definitiva.
Caso ele cumpra a obrigação, ficará isento de custas e paga honorários de 5% sobre o valor da causa. Isso não deixa de ser um estímulo para a entrega rápida do imóvel.
Com o novo NCPC, a ação de despejo teve uma melhora operacional. Anteriormente, o despejo se alongava demais. Hoje, o advogado já consegue êxito numa ação de despejo em até 3 meses.
Antes, havia necessidade de dois mandatos. Hoje, apenas um.
O que o locatário deverá fazer para evitar o despejo? Pontualidade no pagamento é primordial.
De qualquer forma, é necessário um advogado especialista em Direito Imobiliário para fazer um contrato bem estruturado entre as partes, no qual prevê direitos, obrigações e deveres.
Portanto, o advogado que pretende atuar no setor imobiliário necessita se especializar sobre a nova lei do inquilinato e demais questões pertinentes ao setor que possam gerar dúvidas e disputas judiciais.
Deixe um comentário